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Case in affitto: L’investimento migliore per avere una rendita passiva

Case in affitto- L’investimento migliore per avere una rendita passiva

Proprietà in affitto: il caso di investimento per acquistare di più oggi

Possedere proprietà in affitto è solo il quinto delle mie otto migliori fonti di reddito passivo . Tuttavia, con il calo dei tassi di interesse, il valore degli immobili in affitto e il loro flusso di cassa sono aumentati.

In qualità di persona finanziariamente esperta, il tuo obiettivo dovrebbe essere quello di accumulare il maggior numero possibile di attività che generano flussi di cassa sottovalutati. Credo che questo contesto di tassi di interesse costantemente bassi stia ancora una volta favorendo il possesso di proprietà in affitto.

Essendo un padre stanco che desidera ardentemente guadagnare il 100% del proprio reddito al 100% passivamente, è difficile per me accettare che possedere proprietà fisiche in affitto sia ancora una volta la cosa giusta da fare. Tuttavia, costruire un impero di proprietà in affitto è uno dei modi più promettenti per arricchirsi oggi.

 

Le proprietà in affitto stanno andando bene

Per provare che possedere proprietà in affitto è una preziosa asset class, non guardare oltre l’andamento del prezzo delle azioni di Invitation Homes Inc. e American Homes 4 Rent, i due più grandi proprietari di immobili in America. Sono aumentati rispettivamente dell’80% e del 60% circa da quando le scorte hanno toccato il fondo il 23 marzo. L’S & P 500 è cresciuto di circa il 50% nello stesso periodo di tempo.

La sovraperformance dell’indice S&P 500 è un benchmark finanziario che vale la pena perseguire. È mia convinzione che proprietari di immobili come American Homes 4 Rent, che ha oltre 53.000 proprietà, continueranno probabilmente a sovraperformare l’S & P 500.

Le performance delle azioni di queste due società possono essere viste come proxy dell’andamento della tua proprietà in affitto quest’anno. Naturalmente, ogni mercato immobiliare in affitto ha caratteristiche diverse.

Tuttavia, il segnale più importante di Invitation Homes e American Homes 4 Rent è che esiste un’opportunità per le persone di possedere più proprietà fisiche in affitto.

Perché dovresti possedere più proprietà in affitto

Il mercato azionario è molto più efficiente del mercato immobiliare.

I mercati azionari cadono rapidamente e aumentano rapidamente. Il settore immobiliare, in confronto, si muove a un ritmo glaciale a causa di scartoffie, costi di transazione più elevati, contratti di locazione a lungo termine e squilibri di inventario.

Ad esempio, durante la crisi finanziaria del 2008-2009 , sono stato in grado di mantenere lo stesso affitto per un immobile in affitto grazie a un contratto di locazione di un anno. Quando il contratto di locazione è scaduto e stavo pensando di abbassare l’affitto del 2,5% per invogliare i miei inquilini a rimanere, la recessione era finita. Due anni dopo che questi inquilini si erano trasferiti per la prima volta, decisero di trasferirsi ei nuovi inquilini erano disposti a pagare il 10% in più.

Il caso per l'acquisto di più proprietà in affitto: i valori del flusso di cassa sono aumentati

Il ritardo nelle prestazioni immobiliari è uno dei motivi principali per cui ho pubblicato Strategie di acquisto di beni immobili durante COVID-19 .

Poiché alcuni venditori di case erano bloccati pensando che il mondo stesse volgendo al termine nel marzo 2020, ho scommesso che il mercato azionario sarebbe rimbalzato .

La chiave per gli acquirenti di case era trarre vantaggio dal sentimento in ritardo e acquistare proprietà immobiliari dai “condannati”. Meno di sei mesi dopo, la domanda di residenza primaria è forte. Per fortuna, i condannati sono ancora là fuori oggi, nonostante così tanti indicatori economici a forma di V.

Andiamo oltre l’acquisto di una residenza principale e concentriamoci sull’acquisto di proprietà in affitto con un esempio. Le proprietà in affitto sono rimaste indietro rispetto al mercato azionario, al mercato obbligazionario e al mercato delle residenze primarie. Ma non per molto.

Perché le proprietà in affitto sono sottovalutate

Abbiamo imparato dal mio post sul tasso di prelievo sicuro corretto che i rendimenti sono intrecciati con il tasso di rendimento privo di rischio. Con questa comprensione, esaminiamo come una proprietà in affitto può aumentare in modo significativo di valore. Questo calcolo della valutazione della proprietà in affitto è importante da comprendere, quindi rivedilo più volte.

Gennaio 2020: rendimento delle obbligazioni a 10 anni = 1,85%

Valore della proprietà in affitto: $ 1.000.000

Reddito operativo netto (NOI): $ 35.000

Cap rate: 3,5% (NOI / valore di mercato)

Sebbene il proprietario di questa proprietà della città costiera avesse un limite massimo del 3,5%, era ancora dell’1,65% superiore al rendimento delle obbligazioni a 10 anni. Il premio annuale dell’1,65% è la ricompensa extra che il proprietario della casa guadagna per dover essere un proprietario. Chiamiamolo ” premio per il rischio “.

Inoltre, negli ultimi 10 anni, il proprietario della casa ha aumentato il proprio capitale grazie a un apprezzamento del capitale più rapido rispetto alla media nazionale. Ora calcoliamo il valore della proprietà in affitto dopo il calo dei tassi di interesse.

Ottobre 2020: rendimento delle obbligazioni a 10 anni = 0,6%

Con il rendimento delle obbligazioni a 10 anni che scende allo 0,6%, qual è il valore della proprietà in affitto se il NOI è ancora di $ 35.000 all’anno?

Un modo per calcolare il valore della proprietà in affitto è aggiungere il vecchio premio dell’1,65% all’attuale rendimento delle obbligazioni a 10 anni per ottenere il 2,25% (1,65% + 0,6%). Dovresti quindi prendere il NOI di $ 35.000 e dividerlo per il 2,25% per ottenere $ 1.555.555.

In altre parole, se ipotizziamo che il NOI e il premio di rischio rimangano costanti, il valore dell’immobile è aumentato del 55,5% .

Per la maggior parte delle proprietà, il NOI è rimasto lo stesso da gennaio 2020 a ottobre 2020 perché la maggior parte degli inquilini non si è trasferita e paga ancora l’affitto.

Tuttavia, c’è ovviamente la possibilità che il NOI possa diminuire o aumentare con una nuova serie di inquilini. Inoltre, con le moratorie sugli sfratti, potrebbe esserci anche il rischio di mancato pagamento. Spetta all’investitore effettuare tale calcolo.

Che cos’è un premio di rischio accettabile?

Per quanto riguarda il premio di rischio accettabile, questo è ciò che gli investitori discuteranno di più. Da un lato, c’è un’enorme incertezza, che dovrebbe imporre un aumento del premio per il rischio. In altre parole, gli investitori richiedono un tasso di rendimento più elevato per detenere un’attività di rischio.

D’altra parte, c’è la certezza assoluta che il valore del flusso di cassa è aumentato a causa del calo del tasso privo di rischio, ad esempio ci vuole più capitale per generare lo stesso reddito. Pertanto, il premio per il rischio dovrebbe diminuire.

È mia opinione che i premi di rischio dovrebbero rimanere gli stessi nel peggiore dei casi. È meglio possedere un asset reale che genera flusso di cassa in un ambiente incerto piuttosto che un asset senza flusso di cassa e la maggior parte del suo valore calcolato in base ai guadagni nel futuro.

Inoltre, il valore intrinseco di una casa è aumentato dato che trascorriamo molto più tempo a casa. Con l’inventario limitato nella maggior parte della nazione, il premio per il rischio per il possesso di proprietà in affitto dovrebbe rimanere lo stesso o forse addirittura diminuire.

Inventario delle case unifamiliari negli Stati Uniti 2020, 2019, 2018, 2017, 2016 - Perché le proprietà in affitto sono attactive

Infine, è necessario confrontare il premio per il rischio della proprietà in affitto con il tasso di rendimento senza rischio. Più basso è il tasso privo di rischio, più prezioso diventa il premio per il rischio.

Ad esempio, con il tasso privo di rischio a solo ~ 0,6%, un premio di rischio dell’1,65% è 2,75 volte il tasso privo di rischio contro solo 0,89 volte quando il tasso privo di rischio era all’1,85%.

L’opportunità di acquistare proprietà in affitto

Sulla base del mio esempio di proprietà in affitto, un investitore può sostenere che il valore della proprietà in affitto è aumentato da $ 1.000.000 a $ 1.555.555 in soli 10 mesi.

O, più specificamente, un investitore può sostenere che il valore del flusso di cassa della proprietà è aumentato di $ 555.555 in soli 10 mesi.

Nel frattempo, se avessi $ 1.000.000 in contanti in giro, il suo valore è diminuito. Nel gennaio 2020, $ 1.000.000 in contanti avrebbero potuto generare $ 18.500 all’anno di reddito privo di rischio. Entro ottobre 2020, lo stesso $ 1.000.000 potrebbe generare solo $ 6.000 di reddito privo di rischio.

Pertanto, chiunque disponga di liquidità vorrà logicamente mobilitare la liquidità in attività più rischiose che generano rendimenti più elevati. Queste attività possono essere sotto forma di azioni che pagano dividendi, obbligazioni, crowdfunding immobiliare e proprietà in affitto.

Tuttavia, le valutazioni di azioni e obbligazioni sono costose, da qui l’attenzione su asset in difficoltà o proprietà in affitto con valutazioni in ritardo.

Valutazione del cielo blu

La maggior parte delle persone probabilmente sosterrà che la proprietà in affitto non è aumentata del 55% in 10 mesi, anche se abbiamo appena calcolato i numeri. Va bene. Possiamo dire che l’aumento del valore del 55% è una “valutazione del cielo blu”. Tuttavia, se i tassi di interesse rimangono bassi per un periodo molto lungo, poiché la Fed ha telegrafato due volte finora nel 2020, la fiducia di un apprezzamento del valore del 55% aumenta.

Con la valutazione del cielo blu di questo esempio di proprietà di $ 1.555.555, il tuo obiettivo è acquistare la proprietà il più possibile al di sotto di $ 1.555.555 meno i costi di chiusura.

Puoi ancora acquistare molte di queste proprietà per meno del + 10% da dove sono state negoziate a gennaio 2020. Pertanto, ti rimane un guadagno del 40% in uno scenario di valutazione del cielo blu. Se sei fortunato, potresti essere in grado di acquistare un noleggio allo stesso prezzo o inferiore a quello di un anno fa.

Molti venditori non fanno la matematica

L’occasione d’oro è quando trovi un venditore che non pensa attraverso la logica sopra e pensa anche che la sua città non tornerà mai più. Il venditore pensa che gli affitti scenderanno ancora di più rispetto allo scenario peggiore, i tassi aumenteranno e i posti di lavoro saranno persi per sempre. Certo, tutte queste cose potrebbero accadere. L’opportunità è scommettere sui gradi in cui queste cose possono accadere.

Il tuo obiettivo è ACCORDARE con le convinzioni del venditore evidenziando quanti più articoli e aneddoti ribassisti riesci a trovare. Più puoi alimentare il ribasso del venditore, migliore è il prezzo che puoi ottenere. Se le cose non andranno così male come previsto e si verificherà un enorme rimbalzo, vincerai alla grande.

Non solo vedrai un enorme apprezzamento dei valori principali sulla base di comparabili, ma sarai anche in grado di aumentare il flusso di cassa attraverso aumenti degli affitti.

Puoi facilmente vedere uno scenario in cui il proprietario del noleggio di $ 1.000.000 potrebbe essere felice di venderti la sua proprietà in affitto per $ 1.030.000. Penserà, un apprezzamento del 3% durante una pandemia? Lo prendo!

Ma come ho dimostrato nel mio esempio, la sua proprietà da $ 1.000.000 vale molto di più.

Altri due motivi per possedere proprietà in affitto

Si prega di dedicare più tempo a esaminare il mio esempio di apprezzamento della proprietà in affitto sopra. È la chiave per riconoscere il tuo potenziale vantaggio.

Oltre al potenziale apprezzamento della proprietà in affitto, apprezzamento del flusso di cassa, diversificazione e una fonte di reddito, ecco altri due motivi per possedere proprietà in affitto.

1) Reddito fiscalmente efficiente

La maggior parte delle spese di affitto di immobili, comprese assicurazioni ipotecarie, tasse sulla proprietà, spese di riparazione e manutenzione, spese di home office, assicurazioni, servizi professionali e spese di viaggio relative alla gestione sono tutte deducibili nell’anno in cui si spendono i soldi.

Tuttavia, la detrazione migliore è una detrazione non in contanti chiamata ammortamento. Puoi iniziare a ricevere detrazioni di ammortamento non appena metti in servizio la proprietà o quando è pronta e disponibile per l’uso come affitto. L’ammortamento si basa solo sul valore dell’edificio, non sul terreno.

La maggior parte degli immobili residenziali in affitto negli Stati Uniti viene ammortizzata al tasso del 3,636% ogni anno per 27,5 anni. In altre parole, se possiedi una proprietà in affitto da $ 1 milione, ogni anno puoi sostenere una spesa di ammortamento di $ 36.360. Pertanto, $ 36.360 di reddito da locazione possono essere protetti dalle imposte sul reddito.

2) Risorse da gestire per i tuoi figli.

Tutti i genitori dovrebbero essere preoccupati per il futuro dei loro figli. Il ROI di un’istruzione universitaria continua a diminuire. La globalizzazione sta rendendo tutto iper-competitivo. E gli eventi del cigno nero come una pandemia globale stanno impedendo il lancio di bambini adulti.

Possedere proprietà in affitto da gestire per i tuoi figli è una soluzione per un futuro potenzialmente difficile. Dato che le proprietà in affitto richiedono del lavoro per essere gestite, i genitori possono eludere l’atto spesso causa di colpa di dare soldi ai propri figli. I figli adulti possono anche sentire l’orgoglio di lavorare per aiutare la loro famiglia e se stessi a costruire ricchezza.

Non c’è gioia nell’ereditare un portafoglio azionario che paga dividendi. Tuttavia, con le proprietà in affitto, il bambino adulto può commercializzare la proprietà, controllare gli inquilini, eseguire controlli sui precedenti, negoziare il contratto di locazione, coordinare traslochi e traslochi, assicurarsi che tutte le polizze assicurative siano in atto, riscuotere l’affitto e mantenere o migliorare le proprietà. C’è un’enorme soddisfazione nel trovare ottimi inquilini a un prezzo di mercato.

Per i genitori, possedere proprietà in affitto offre un triplice vantaggio di accrescere la ricchezza familiare, fornire ai vostri figli una rete di sicurezza e dare uno scopo ai vostri figli. Se non vuoi avviare la tua attività di famiglia in parte per aiutare i tuoi figli, costruire un portafoglio di proprietà in affitto da gestire potrebbe essere la cosa migliore.

Che tipo di proprietà in affitto possedere

In una situazione ideale, vuoi possedere proprietà in affitto in cui chiami tutti i colpi. Pertanto, possedere una casa multifamiliare o unifamiliare è l’ideale.

Se non puoi permetterti di possedere una casa multifamiliare o unifamiliare come proprietà in affitto, l’alternativa migliore è possedere un condominio. Tuttavia, fai attenzione alle regole dell’associazione condominiale e alla salute finanziaria dell’associazione dei proprietari di casa.

Alcune associazioni di condominio addebitano commissioni per il trasloco, che ridurranno i margini di profitto del proprietario. Altre associazioni di condominio possono prevedere penali per rumori o violazioni dei rifiuti.

L’unico vantaggio di possedere un condominio è che l’associazione dovrebbe essere responsabile della manutenzione generale e della manutenzione, come la sostituzione del tetto, la tinteggiatura delle pareti nelle aree pubbliche, la manutenzione dell’ascensore e così via.

Attenzione ai rischi di ribasso

Essere un proprietario non è per tutti. Mi andava bene essere un padrone di casa tra i 20 ei 30 anni. Una volta raggiunta la fine dei trent’anni, sono diventato meno a posto a causa dei limiti di tempo.

I principali rischi di svantaggio di essere un proprietario sono:

  • Sei un pessimo marketer che non riesce ad attirare inquilini al tasso di mercato. Più tempo impieghi per trovare un inquilino, minore sarà il tuo NOI e il valore della proprietà.
  • I tuoi inquilini non pagano in tempo o non pagano.
  • La proprietà viene danneggiata dai tuoi inquilini o da calamità naturali. Puoi trovare un’ottima polizza assicurativa per il proprietario di casa con PolicyGenius .
  • Tempo speso a occuparsi dei problemi degli inquilini come proprietario.
  • Tasse di proprietà più elevate. Ad esempio, il sindaco di Nashville, TN, ha spinto a un aumento del 32% delle tasse sulla proprietà nel 2020 mantenendo le piccole imprese chiuse.
  • La tua città potrebbe davvero essere svuotata quando le compagnie se ne vanno.
  • Non sei una persona popolare e ti agiti facilmente anche quando le cose vanno male.

Creare un flusso di cassa attraverso attività sottovalutate

Il valore delle proprietà in affitto è aumentato notevolmente perché i tassi di interesse sono scesi. Grazie a un mercato immobiliare inefficiente, gli investitori sono ancora in grado di ottenere buoni affari. È come tornare indietro nel tempo per acquistare asset a prezzi inferiori.

Al contrario, oggi è molto difficile trovare valore nel mercato azionario. Abbiamo già acquistato tutti i nostri Amazons, Zoom, Tesla e così via. È tempo di concentrarsi sull’acquisto di proprietà in affitto sottovalutate e in ritardo per noi stessi.

Società quotate in borsa come Invitation Homes e American Homes 4 Rent stanno raccogliendo enormi quantità di capitale per acquistare il maggior numero possibile di proprietà in affitto. Quindi dovremmo. Speriamo che i ricchi investitori stranieri non inizino ad essere svegli e acquistino anche proprietà in affitto negli Stati Uniti.

Utilizzare il tuo tesoro di denaro per creare un flusso di cassa è una mossa saggia. Assicurati solo di non indebolirti troppo. Inoltre, avere sempre una riserva di liquidità sufficiente per proteggerti da incidenti imprevisti.

Quando si tratta di finanza, ho sempre creduto nel detto, se puoi, devi . Anche se non voglio creare oneri inutili nella mia vita, devo sfruttare le opportunità nel mercato degli immobili in affitto. È necessario raccogliere frutti a bassa pendenza!

È ora di acquistare una residenza principale più bella in modo da poter affittare la mia proprietà esistente. In questo modo, posso aumentare il nostro reddito da pensione vivendo anche una vita migliore.

Alternative di investimento immobiliare in affitto

Fondo immobiliare diversificato: un modo più semplice per guadagnare reddito da proprietà in affitto è investire in un eFund diversificato tramite Fundrise . Fundrise è il pioniere dei fondi immobiliari privati ​​dal 2012. I rendimenti sono stati in media intorno al 9,8% all’anno, indipendentemente dal mercato azionario.

Rendimenti di fundrise rispetto alle azioni e agli immobili in affitto

Affitti unifamiliari: se desideri investire in proprietà in affitto, ma non puoi preoccuparti di trovare inquilini, riscuotere l’affitto e mantenere la proprietà, dai un’occhiata a RoofStock . RoofStock ti consente di acquistare singole proprietà in affitto unifamiliari e guadagnare un reddito passivo grazie ai gestori di proprietà che fanno il lavoro per te. Roofstock ha completato più di $ 2 miliardi di transazioni SFR completate in meno di quattro anni.

Entrambe le piattaforme sono libere di registrarsi ed esplorare.

Lettori, cosa ne pensate di investire oggi in immobili in affitto? Quali sono alcuni altri vantaggi e svantaggi dell’acquisto di proprietà in affitto? Le proprietà in affitto dovrebbero essere aggiornate nella mia classifica degli investimenti passivi?

Biografia dell’autore: Sam ha avviato Financial Samurai nel 2009 per aiutare le persone a raggiungere la libertà finanziaria prima, piuttosto che dopo. Financial Samurai è ora uno dei più grandi siti di finanza personale gestiti in modo indipendente con 1 milione di visitatori al mese.

Sam ha trascorso 13 anni lavorando in due importanti società finanziarie. Ha anche conseguito il BA presso William & Mary e il MBA presso l’Università di Berkeley.

È andato in pensione nel 2012 con l’aiuto del suo reddito da pensione che ora genera passivamente circa $ 250.000. Gli piace essere un papà casalingo per i suoi due figli piccoli.

Ecco i suoi consigli attuali:

1) Approfitta dei tassi ipotecari ai minimi storici rifinanziando con Credible . Credible è uno dei principali mercati ipotecari in cui istituti di credito qualificati competono per la tua attività. Ottieni rifinanziamenti gratuiti o acquista preventivi in ​​pochi minuti.

2) Per rendimenti degli investimenti più stabili e potenziale sovraperformance dei titoli volatili, dai un’occhiata a Fundrise , una delle migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare per investitori non accreditati. Iscriversi ed esplorare è gratuito.

3) Se hai persone a carico e / o debiti, è bene stipulare un’assicurazione sulla vita per proteggere i tuoi cari. La pandemia ci ha ricordato che il domani non è garantito. PolicyGenius è il modo più semplice per trovare un’assicurazione sulla vita gratuita a prezzi accessibili in pochi minuti. Mia moglie è in grado di raddoppiare la sua copertura assicurativa sulla vita per meno con PolicyGenius nel 2020.

4) Infine, rimani aggiornato sulla tua ricchezza e iscriviti agli strumenti finanziari gratuiti di Personal Capital . Con Personal Capital, puoi monitorare il tuo flusso di cassa, radiografare i tuoi investimenti per commissioni eccessive e assicurarti che i tuoi piani pensionistici siano sulla buona strada.