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Immobiliare: la mia classe di asset di investimento preferita per creare ricchezza

Immobiliare- la mia classe di asset di investimento preferita per creare ricchezza

Il settore immobiliare è incentrato sul rischio e sulla ricompensa asimmetrici. Quando il governo ti concede sussidi sotto forma di detrazioni fiscali sugli interessi ipotecari, un profitto esentasse da $ 250.000 / $ 500.000 e salvataggi per proprietari di case sovraestesi più e più volte, saresti sciocco a non investire in immobili! Quando puoi investire molti soldi di altre persone e non devi dividere i proventi se fai una strage, è una cosa meravigliosa!

C’è un motivo per cui ogni persona ricca che conosci possiede più proprietà. C’è un motivo per cui sono state fatte enormi fortune anche attraverso il settore immobiliare. Come può il presidente Donald Trump essere ancora un miliardario dopo aver dichiarato bancarotta? Rischio e rendimento asimmetrici.

Non c’è da meravigliarsi che i proprietari di immobili una volta fossero chiamati signori, o ora più colloquialmente, proprietari. I ricchi possiedono beni, mentre i meno ricchi locano beni. Dopo 30 anni in cui hai pagato $ 2.000 al mese in affitto, il tuo ritorno su $ 720.000 è negativo al 100%. Almeno attraverso un mutuo hai un bene che puoi vivere gratuitamente in affitto o trasferire ai tuoi figli una volta ripagato. Potresti non guadagnare come ha certamente dimostrato la recessione, ma almeno hai una possibilità.

Quando si tratta di fare soldi, se non ci sono rischi, la ricompensa è minima. La ragione principale del crescente divario di ricchezza è dovuta alla proprietà e alla mancanza di proprietà nel settore immobiliare.

 

Esempio: costruzione di 1 milione di dollari in un condominio

All’inizio del 2003, ho messo giù il 20% su un condominio da $ 580.000 con un mutuo di circa $ 2.400 al mese al 5,75%. Avevo appena compiuto 26 anni ed ero nervoso ma irremovibile che non volevo pagare più di $ 2.000 al mese per l’affitto. Il pagamento del mutuo di $ 464.000 è stato diviso $ 500 in capitale e $ 1.900 in interessi. L’affitto per una proprietà comparabile all’epoca era di $ 2.000 al mese, quindi le cose erano essenzialmente un lavaggio se includi tasse e detrazioni sulla proprietà.

Nel 2013 il tasso ipotecario era del 3,375% grazie a diversi rifinanziamenti su un prestito di 285.000 $ (da 464.000 $). Ho pagato indolore $ 180.000 (39% dell’intero prestito) in linea di principio attraverso il mio prestito PMI e occasionali pagamenti di capitale ad hoc. Il mutuo è sceso a soli $ 1.300 di cui $ 500 destinati al capitale. Nel frattempo, stavo affittando il posto per $ 3.400 al mese!

L’interesse ipotecario non solo è sceso da $ 1.900 a $ 800 (-58%) durante questo periodo, ma l’affitto è passato da $ 2.000 a $ 3.400 (+ 70%). Ci sono diverse ragioni per questo fenomeno: 1) L’offerta è scarsa a San Francisco a causa delle restrizioni edilizie nella nostra città di 7 miglia per 7 miglia, 2) La domanda continua a crescere a causa dell’aumento dei posti di lavoro da parte di nuove startup, 3) La crisi economica ha causato l’aumento delle obbligazioni e il calo dei rendimenti, e 4) La Federal Reserve continua a condurre una politica monetaria molto accomodante. Se hai mai deliberato tra una buona posizione e prezzi più alti o una cattiva posizione e prezzi più bassi, considera il primo.

Oggi il mutuo è zero perché finalmente ho ripagato il fesso nel 2015 dopo aver ricevuto un afflusso di contanti. Ora sto addebitando $ 4.400 al mese in affitto mentre raccolgo circa $ 3.000 al mese in flusso di cassa netto dopo HOA, tasse e manutenzione.

Il mio acconto di $ 116.100 si è trasformato in un fantastico $ 1.250.000 15 anni dopo con pochissimo lavoro da parte mia. Per 13 anni, i miei inquilini mi hanno aiutato a pagare il mio principale. Tutto quello che dovevo fare era trovare buoni inquilini circa una volta ogni due o tre anni. Se voglio vendere la proprietà, posso senza dover pagare alcuna imposta sulle plusvalenze a lungo termine grazie al sistema di scambio 1031 che mi consente di differire o non pagare mai le tasse se trovo una proprietà a reddito simile entro 180 giorni dalla vendita. Parla di alloggi pro governo!

Il rimborso del debito ipotecario accelera il declino della motivazione organica
Mutuo immobiliare locativo e storico valore. Da $ 116.100 in azioni a oltre $ 1.000.000

Altri motivi per cui il settore immobiliare è una grande risorsa

* Copertura contro l’inflazione . Odi l’inflazione solo se non hai una risorsa che si sta gonfiando. Se possiedi un giacimento petrolifero, un’università privata e una fattoria biologica, una miniera d’oro o una proprietà in affitto, ami l’inflazione! L’inflazione sta aumentando i prezzi dei tuoi beni, si spera, più velocemente dei costi di input e dei costi per gestire la tua risorsa. Pensi che gli affitti e i prezzi siano costosi adesso, ma ti prometto che tra 10 anni sembreranno economici.

* Un gioco per fare soldi sull’inflazione. Dimentica di proteggerti dall’inflazione. Possedere proprietà immobiliari è un gioco per fare soldi con l’inflazione. Se si verifica un’iperinflazione, la tua liquidità si sta svalutando rapidamente man mano che i tuoi beni reali iniziano a salire in valore nominale. La tensione economica tornerà presto o tardi, causando un altro aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti.

Perché ho fallito al pensionamento anticipato

* Trasferimento generazionale di ricchezza. Puoi trasmettere la proprietà di generazione in generazione, probabilmente migliorando un po ‘le loro vite. Pensa a tutti i laureati al giorno d’oggi che si lamentano che non potranno mai permettersi una casa come i loro genitori a causa dei prezzi esorbitanti. Ora pensa a quanto sarà peggio per i loro figli. Se i tuoi genitori ti danno solo una delle loro proprietà, la vita diventa molto meno stressante perché non devi più pagare l’affitto! Non devi nemmeno studiare così tanto per avere successo. Puoi perseguire campi non redditizi come la musica, la danza e altre belle arti se lo desideri, perché quelli sono i tuoi sogni.

* Poco sforzo per creare ricchezza. L’impegno maggiore deriva dalla ricerca della proprietà che si desidera acquistare e dalla ricerca degli inquilini giusti per pagare il mutuo. Dopo aver eseguito varie analisi dello scenario e schermato i candidati, puoi fondamentalmente impostarlo e dimenticarlo. Il mio turnover medio di inquilini è di 2,5 anni. Ospito due case aperte per 1,5 ore ciascuna, trascorro altre due ore a rivedere i candidati e un’altra ora a coordinare il trasloco e basta. Nel frattempo, trasformare $ 116.000 in $ 1.000.000 tramite investimenti azionari non è un’impresa facile, né risparmiare altri $ 884.000 in 14 anni. L’idea è di investire in risorse che funzionano per te e non il contrario.

* Profitti esentasse. I primi $ 250.000 di profitti per i single e $ 500.000 per le coppie sono esentasse se vivi nella tua proprietà negli ultimi due anni prima della vendita! Se ti trovi nella fascia di imposta sul reddito più alta, questa è assolutamente musica per le tue orecchie! Per poter incassare $ 250.000 in profitti al netto delle imposte come uno dei maggiori percettori di imposta sul reddito, devi guadagnare circa $ 450.000 di profitti lordi. Questa caratteristica speciale da sola mi fa venir voglia di acquistare proprietà più e più volte.

* Serve una funzione di utilità. A differenza del denaro contante, che non ha alcuna funzione di utilità, la proprietà risponde a un bisogno umano fondamentale, il riparo. Se il nostro sistema finanziario va a puttane, almeno avrai un bene tangibile che puoi effettivamente utilizzare. L’unica cosa che posso fare con i contanti è costruire aeroplani di carta e forse appiccare un incendio.

Grafico storico dei prezzi di vendita mediani statunitensi

* Generazione di reddito semipassivo. Non solo puoi beneficiare dell’aumento dei valori principali a causa dell’inflazione, della crescita del lavoro e della crescita del reddito, ma puoi anche beneficiare dell’aumento degli affitti per le stesse ragioni! Ho iniziato ad affittare il mio condominio in affitto per $ 2.300 nel 2005. Ora sto addebitando $ 4.200 al mese per l’affitto nel 2018. Si tratta di un aumento dell’83% dell’affitto mentre i pagamenti del mutuo sono rimasti gli stessi o sono diminuiti. Puoi anche guadagnare potenzialmente buoni rendimenti (8% – 15%) che sono passivi al 100% attraverso il crowdfunding immobiliare  e il possesso di REIT pubblici. Sto solo approfittando del crowdfunding immobiliare per investire nel cuore dell’America, dove le valutazioni sono più basse ei rendimenti sono più alti.

* Quasi a prova di manichino. C’erano molte persone che non capivano i termini dei loro prestiti (neg am, pagamenti palloncini, ecc.) O che prendevano in prestito più di quattro volte il loro reddito senza riserva di risparmio. Buona cosa per te, non sei un manichino perché stai leggendo questo articolo e altri articoli sugli investimenti immobiliari. Dopo aver eseguito i numeri realistici di costi e ricavi in ​​base ai dati forniti dal venditore e da proprietà comparabili, hai un’ipotesi di base. Se stai ottenendo un rendimento da locazione del 7% e puoi prendere in prestito solo al 3,5% dopo una flessione, il tuo mese dovrebbe essere sbalorditivo per uno spread immediato del 3,5% con un potenziale di apprezzamento principale.

Il settore immobiliare è l'investimento preferito dell'America

* Ricchezza misurabile. So che dopo aver terminato di estinguere un mutuo, il mio patrimonio netto sarà pari al valore di mercato della proprietà. Quando investi in private equity, o anche in public equity, stai facendo un enorme balzo in avanti nella fiducia che la gestione e altre variabili esogene non schiaccino i tuoi rendimenti. Sai praticamente cosa otterrai nel settore immobiliare se segui il corso.

* Impagabile sensazione. C’è qualcosa che nessuno ti dice davvero quando finalmente acquisti la tua casa. Forse perché quel qualcosa non è quantificabile. Anche se all’inizio probabilmente non sarai il proprietario della casa, è meraviglioso non pagare più il mutuo di qualcun altro. È una sensazione incredibile essere il re o la regina del tuo castello dove puoi fare quello che vuoi. Finché paghi il mutuo, nessuno potrà mai cacciarti. Coltivi radici e alla fine ottieni la convinzione di lanciare la tua vita.

Grafico storico del tasso ipotecario

RISCIACQUARE, RIPETERE E OTTENERE RICCHEZZA LENTAMENTE

Non ho comprato la mia casa con la principale speranza di creare più ricchezza. Ho comprato casa perché non volevo più vivere in un appartamento schifoso. Ecco la mia cronologia delle spese di alloggio se sei interessato a un quadro delle spese di alloggio per aiutarti a mantenere le tue finanze in ordine.

Volevo il mio mazzo, il mio cortile e la mia libertà di alzare il volume del sistema home theater quanto volevo. All’età di 28 anni, volevo iniziare a vivere una vita migliore dopo essere stato schiavo in ufficio negli ultimi sei anni. Se avessi voluto guadagnare di più con il settore immobiliare, avrei invece acquistato un edificio a più unità. La vita non può essere solo fare soldi. Buffo come ci piace giustificare i nostri acquisti.

Nonostante l’Armageddon economico, il settore immobiliare è ancora la mia asset class preferita. Per coloro che sono sott’acqua, non rinunciare alla speranza perché alla fine tutto torna. Pochissime altre risorse richiedono così poco lavoro e consentono così tanti finanziamenti esterni per creare così tanto valore nel tempo. Per coloro che non hanno l’anticipo, non sanno se intendi vivere in una città per più di cinque anni o non vogliono affrontare il fastidio di gestire gli inquilini, considera il crowdsourcing immobiliare.

Ho investito personalmente $ 810.000 nel crowdfunding immobiliare  per ottenere una maggiore esposizione nel cuore dell’America, dove le valutazioni sono inferiori e i rendimenti sono superiori rispetto alle proprietà delle città costiere. Più invecchio, più passivo voglio che sia il mio reddito.

Financial Samurai Real Estate Crowdfunding Dashboard

Affittare ha i suoi vantaggi, ovvero la flessibilità. Ma l’affitto in sé non crea ricchezza. Se stai pensando di investire i tuoi soldi in conti a basso rendimento, considera di investire nel settore immobiliare. Potrebbe essere un duro lavoro i primi due anni, ma tra dieci anni probabilmente desidererai di averne comprato di più!

Raccomandazioni

Esplora le opportunità di crowdsourcing immobiliare: se non hai l’anticipo per acquistare una proprietà, non vuoi affrontare il fastidio di gestire la proprietà immobiliare o non vuoi vincolare la tua liquidità in un immobile fisico, prendi un guarda Fundrise , una delle più grandi società di crowdsourcing immobiliare oggi.

Il settore immobiliare è una componente chiave di un portafoglio diversificato. Il crowdsourcing immobiliare ti consente di essere più flessibile nei tuoi investimenti immobiliari, investendo oltre il luogo in cui vivi per ottenere i migliori rendimenti possibili. Ad esempio, i tassi massimi sono intorno al 3% a San Francisco e New York City, ma oltre il 10% nel Midwest se stai cercando un reddito da investimento rigoroso.

Iscriviti e dai un’occhiata a tutte le opportunità di investimento residenziale e commerciale nel paese che Fundrise ha da offrire. È libero di guardare .

Imbuto di Due Diligence di Fundrise
Meno del 5% degli affari immobiliari mostrati passa attraverso l’imbuto di Fundrise

Guardarsi intorno per un mutuo: controlla Credible , il mio mercato ipotecario preferito in cui gli istituti di credito prequalificati competono per la tua attività. Puoi ottenere preventivi reali e competitivi in ​​meno di tre minuti gratuitamente. I tassi ipotecari sono scesi ai minimi storici. Approfitta!

Immobiliare: la mia classe di asset di investimento preferita per creare ricchezza

Biografia dell’autore: Sam ha avviato Financial Samurai nel 2009 per aiutare le persone a raggiungere la libertà finanziaria prima, piuttosto che dopo. Financial Samurai è ora uno dei più grandi siti di finanza personale gestiti in modo indipendente con 1 milione di visitatori al mese.

Sam ha trascorso 13 anni lavorando in due importanti società finanziarie. Ha anche conseguito il BA presso William & Mary e il MBA presso l’Università di Berkeley.

È andato in pensione nel 2012 con l’aiuto del suo reddito da pensione che ora genera passivamente circa $ 250.000. Gli piace essere un papà casalingo per i suoi due figli piccoli.

Ecco i suoi consigli attuali:

1) Approfitta dei tassi ipotecari ai minimi storici rifinanziando con Credible . Credible è uno dei principali mercati ipotecari in cui istituti di credito qualificati competono per la tua attività. Ottieni rifinanziamenti gratuiti o acquista preventivi in ​​pochi minuti.

2) Per rendimenti degli investimenti più stabili e potenziale sovraperformance dei titoli volatili, dai un’occhiata a Fundrise , una delle migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare per investitori non accreditati. Iscriversi ed esplorare è gratuito.

3) Se hai persone a carico e / o debiti, è bene stipulare un’assicurazione sulla vita per proteggere i tuoi cari. La pandemia ci ha ricordato che il domani non è garantito. PolicyGenius è il modo più semplice per trovare un’assicurazione sulla vita gratuita a prezzi accessibili in pochi minuti. Mia moglie è in grado di raddoppiare la sua copertura assicurativa sulla vita per meno con PolicyGenius nel 2020.

4) Infine, rimani aggiornato sulla tua ricchezza e iscriviti agli strumenti finanziari gratuiti di Personal Capital . Con Personal Capital, puoi monitorare il tuo flusso di cassa, radiografare i tuoi investimenti per commissioni eccessive e assicurarti che i tuoi piani pensionistici siano sulla buona strada.