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La regola dell’1% per gli investimenti immobiliari

La regola dell'1% per gli investimenti immobiliari

Molti investitori immobiliari diretti preferiscono utilizzare la regola dell’1% per lo screening delle proprietà, per l’eventuale acquisto di reddito da locazione. 

L’idea è che se l’affitto mensile non è l’1% del prezzo della proprietà, non è un buon affare.

  • Quindi, se una proprietà costa $ 100.000, vorresti essere in grado di addebitare almeno $ 1.000 al mese in affitto.
  • Per una proprietà da $ 200.000, $ 2.000 / mese.
  • Per una proprietà da $ 1 milione, $ 10.000 / mese ecc.

Come ogni altra cosa, questa strategia / regola pratica ha i suoi punti di forza e di debolezza. 

Il punto di forza principale è che è facile e veloce da calcolare nella tua testa come schermata di base. 

Il problema principale è che una proprietà con una percentuale più alta non fornirà necessariamente un rendimento maggiore rispetto a una proprietà con una percentuale inferiore. 

Diamo un’occhiata a cosa significa veramente!

Seguendo la regola dell’1% per il settore immobiliare

Supponiamo che tu acquisti una proprietà in affitto da $ 100.000, e che affitta per $ 1.000 al mese. Per mantenere le cose semplici, diciamo che la compri in contanti.

Regola del 45%

Un’altra ragionevole regola pratica, a volte chiamata regola del 45% o regola del 55%, è che il 45% dell’affitto andrà a coprire le spese non ipotecarie comprese l’assicurazione, le tasse, le riparazioni, il posto vacante, la manutenzione e la gestione.

Tasso di limite

Quindi, questa proprietà ha un affitto lordo di $ 12.000 all’anno e un profitto di $ 6.600, cioè ha un tasso di capitalizzazione di 6,6.

Apprezzamento

Se la proprietà si apprezza anche di un ragionevole 3% all’anno, il rendimento complessivo dovrebbe essere del 9,6%, senza contare i benefici dell’ammortamento.

Ammortamento

Dal momento che puoi svalutare la proprietà in 27,5 anni, supponiamo che il terreno valga $ 30.000 e l’edificio valga $ 70.000 e $ 70.000 / 27,5 = $ 2.545. 

Quindi, di quei $ 6.600 che hai guadagnato, $ 2.545 non sono tassati. Può o non può essere tassato in seguito. Ma se hai un’aliquota fiscale marginale del 42%, quel deprezzamento potrebbe valere fino a $ 2.545 * 42% = $ 1.069, fondamentalmente un altro 1,1% sul rendimento. Quindi il 10,7%.

La leva finanziaria potrebbe potenzialmente aggiungere più ritorno all’investimento, ma molti investitori considererebbero il 10,7% un ragionevole ritorno sull’investimento.

Leva

Nel mondo reale, dove la maggior parte delle proprietà in affitto acquistate fa leva, seguire la regola dell’1% può aiutarti a garantire che la tua proprietà abbia un flusso di cassa positivo. 

Se fai leva sull’intera operazione (ovvero 0% in meno) al 5% per 30 anni, i tuoi pagamenti saranno $ 6.500 all’anno. Quindi, quel primo anno guadagni $ 12.000 in affitto, paghi $ 5.400 in spese non ipotecarie e paghi $ 6.500 in spese ipotecarie. Ciò ti lascia con $ 100 di flusso di cassa (totalmente al riparo dal deprezzamento), $ 3.000 di apprezzamento e un rimborso del mutuo di circa $ 1.475. 

Hai finito per guadagnare oltre $ 4.500 nonostante non abbia messo nulla!

Più realisticamente, metterai forse il 30% del valore della proprietà verso il basso. Ora le spese del mutuo sono $ 4.554, la liquidazione del mutuo in quel primo anno è $ 1.033 e il flusso di cassa è $ 12.000 – $ 5.400 – $ 4.554 = $ 2.046, che sono tutti ammortizzati. Con $ 3.000 di apprezzamento più $ 2.046 in contanti più $ 1.033 pagati il ​​mutuo, il tuo tasso di rendimento è di poco superiore al 20% sull’acconto di $ 30.000. 

Non è un cattivo investimento, vero?

Non seguendo la regola dell’1% per il settore immobiliare

Quindi, cosa succede se NON segui la regola dell’1%? Perché si scopre che in molte aree del paese (di solito le aree ad alto costo della vita) semplicemente non è possibile trovare una proprietà in vendita che soddisfi questi criteri. Ad esempio, diamo un’occhiata a una proprietà casuale in una delle mie città preferite, San Francisco:

Per semplicità, utilizzeremo solo la stima Zillow di quanto vale la proprietà e per cosa verrà affittata. 

Questa struttura con due camere da letto viene affittata per $ 5.809 / mese ($ 69.708 / anno) e vale $ 2.324.798. 

Non supera la regola dell’1%!

In effetti, non supera nemmeno la regola dello 0,25% senza arrotondare per eccesso. Cosa ci vorrebbe perché questa proprietà sia effettivamente un investimento utile? Quanto dovresti mettere per essere positivo sul flusso di cassa? Quanto dovresti apprezzare per offrirti un rendimento del 10 percento? 

Diamo un’occhiata, e continua a leggere!

La famiglia Dahle si allontana socialmente in una yurta nel deserto del Wyoming a fine inverno.

L’affitto totale è di $ 69,708 all’anno. Seguendo la “regola” del 45% / 55%, dopo aver pagato tutte le spese non ipotecarie, avrai $ 38.339 che potrebbero essere utilizzati per il tuo mutuo. Quanto può ammontare un mutuo al 5% su un importo fisso di 30 anni? Circa $ 585.000. Ciò significherebbe che dovresti mettere $ 2.324.798 – $ 585.000 = $ 1.739.798, circa il 75%. Ora, avrai davvero $ 31.368 in spese non ipotecarie? Forse no.

Supponiamo che tu abbia fatto davvero un ottimo lavoro selezionando e gestendo una proprietà, e puoi dimezzarli. Quanto può essere più grande la tua ipoteca adesso, ed essere ancora positiva per il flusso di cassa? Ora potresti ottenere un mutuo da $ 830.000. Dovresti comunque mettere $ 2.324.798 – $ 830.000 = $ 1.494.798 o il 64% del valore.

Se riduci solo il 30%, sempre seguendo la solita regola del 45% / 55%, dovresti alimentare questa proprietà per un importo di oltre $ 67.000 all’anno ($ 5.600 al mese).

Che tipo di apprezzamento avresti bisogno di vedere per avere un ritorno del 10% sul tuo investimento, se mettessi il 30% in meno? Diamo un’occhiata a ogni componente a turno:

  • Il tuo investimento è $ 2.324.798 * 30% = $ 697.439.
  • Il tuo flusso di cassa è stato negativo per $ 67.000.
  • Il mutuo è stato ripagato di $ 24.000.
  • Poiché non vi era alcun reddito dalla proprietà, non vi è alcun reddito da ammortizzare.
  • Devi guadagnare $ 697,439 * 10% = $ 69,744 per ottenere un rendimento del 10%. Invece, hai perso $ 24.000- $ 67.000 = $ 43.000.
  • $ 43.000 + $ 69.744 = $ 112.744 di apprezzamento per ottenere un rendimento del 10%. $ 112.744 / $ 2.324.798 = 4,8%.

È impossibile? Assolutamente no!

Infatti, a San Francisco negli ultimi 20 anni l’apprezzamento è stato in media del 5,3%. Con un apprezzamento del 5,3%, la nostra proprietà ha avuto un ritorno sull’investimento del primo anno dell’11,5%.

CONCLUSIONE

Quindi, il nostro punto di vista è che una proprietà NON deve seguire obbligatoriamente la regola dell’1% per fornire un rendimento di investimento accettabile, ma più basso è il rapporto tra affitto e prezzo, maggiore sarà l’apprezzamento necessario per raggiungere un determinato tasso di rendimento. Inoltre, più sei abile nell’acquisto di immobili per meno di quanto valgano e li sai gestire meglio, migliori saranno i tuoi rendimenti a un dato rapporto di affitto / prezzo.

RICORDA: Fai attenzione supponendo che i tassi di apprezzamento passati continueranno!

Anche il potente mercato immobiliare di San Francisco ha perso il 27% nel 2008-2011. Sarebbe davvero doloroso nutrire una proprietà per un importo di $ 67.000 all’anno, e vederla diminuire di valore di $ 200K + all’anno.

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